Reclamación de defectos en las zonas comunes

Si hemos comprado un piso en un edificio o una vivienda unifamiliar situada dentro de una urbanización, podemos encontrarnos con defectos que no afecten a las zonas comunes: escalera, portal, ascensor, piscina o jardin; es decir, en aquellas partes del edificio o la urbanización que son propiedad de todos los copropietarios. Evidentemente, el mal estado de esos elementos repercute directamente en nuestra vivienda e impidiendo que disfrutemos adecuadamente de los servicios que hemos comprado.

Además, los defectos en los elementos comunes pueden tener más gravedad que los que surjan en nuestra vivienda. Por ejemplo, una humedad en nuestro dormitorio nos producirá unas incomodidades y perjuicios más inmediatos y directamente sufribles que una humedad en los pilares del sótano, pero, a medio plazo, la humedad del sótano puede afectar a la estabilidad del edificio y, en consecuencia, a la de nuestro piso.

En estos casos, es la comunidad de propietarios la que debe reclamar a la promotora las oportunas reparaciones. El procedimiento de la reclamación, desde el punto de vista jurídico, el proceso es similar al de la reclamación de un bien privado; la única diferencia estriba en el hecho de que se necesita el acuerdo de la junta de propietarios para ponerlo en marcha y que será el presidente de la comunidad el que nos represente a todos.

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Si observamos defectos en estas zonas, tendremos que ponerlo en conocimiento de la junta directiva a fin de que empiecen las gestiones necesarias para conocer su alcance y exigir su reparación.

Es recomendable intentar que el problema se solucione por la vía amistosa. Si ello no es posible, será necesario convocar una junta general en la que aparezca expresamente en el orden del dia esta cuestión, para informar a todos de cuál es el problema, de las gestiones que se han realizado y de la necesidad de tomar medidas, como puede ser la reclamación judicial o la reparación por urgencia.

Lo cierto es que en casi ninguna comunidad hay problemas para tomar este tipo de acuerdos porque los vecinos son conscientes de que se está protegiendo el patrimonio común y, de forma indirecta, el patrimonio privativo. Además, existe la posibilidad de reclamar conjuntamente los defectos de la comunidad y los de cada vivienda, por lo que el procedimiento se abarata considerablemente y, al tratarse conjuntamente toda la problemática del edificio (o urbanización) con independencia de a quien pertenezca la parte defectuosa, las posibilidades de que prospere la reclamación aumentan.

En algunas ocasiones, el problema puede venir por la lentitud de tomas los acuerdos y la demora en ejecutarlos: si siempre hay que estar pendiente de los plazos, en los casos de comunidades de propietarios hay que extremar la precaución.

Las diferentes situaciones que pueden darse en una comunidad de propietarios con defectos de construcción en el edificio son casi infinitas, no obstante vamos a analizar algunas de las más frecuentes:

1. Lo más habitual en estos casos es que los vecinos se reúnan en varias ocasiones y, de común acuerdo, vayan siguiendo los pasos adecuados paulatinamente: reclamación amistosa a la promotora, informes de peritos y, en último extremo, acuerdo tomado en junta general de reclamar judicialmente. El presidente de la comunidad será el que represente a todos los propietarios en el juicio y quien otorgue poderes a abogados y procuradores.

2. La comunidad puede exigir la reparación de todos los defectos del edificio, ya afecten sólo a elementos comunes, ya afecten también a elementos privativos de algún vecino. Esto es así porque el mal estado de una vivienda repercute sobre todo al edificio.

3. También puede reclamar (y es aconsejable que lo haga porque disminuye costes económicos y procesales) los defectos propios y exclusivos de algún/os vecinos, salvo prohibición expresa de estos.

4. Puede suceder también que existan defectos que afecten sólo a algún grupo de propietarios, aunque se den en elementos comunes como, por ejemplo, humedades en las viviendas de la última planta. En este caso, los vecinos afectados deben poner este hecho en conocimiento de la junta directiva por escrito, solicitando al presidente de la comunidad de propietarios la convocatoria de junta general para tomar los acuerdos necesarios para que la comunidad reclame las reparaciones.

5. A pesar de que la comunidad debe defender los intereses de todos y cada uno de los comuneros, hay ocasiones en que no lo hace así. Si por dejadez de la comunidad, oposición del presidente… este grupo de vecinos no ve solucionado su problema, puede acudir directamente a los tribunales para lograr la subsanación de los defectos. De los beneficios que obtengan, disfrutará toda la comunidad, no así de los perjuicios, de los que responderán sólo los vecinos litigantes.

6. No olvidemos que si el presidente no cumple con las obligaciones de su cargo, pueden exigírsele responsabilidades. Si el presidente se niega a convocar junta general para tratar los defectos de la comunidad o no cumple lo que se haya acordado, bien por mala fe, bien por simple negligencia (al margen de la responsabilidad señalada) puede ser sustituido en estas actuaciones por el vicepresidente.

Para concluir, recordar que, si la existencia de los defectos requiere una intervención rápida de cualquier tipo, como contratar reparaciones con terceros o mandar requerimientos notariales, el presidente de la comunidad está autorizado para hacerlo sin necesidad de convocar junta a tal efecto.

Extraido de diario “20 Minutos” con la colaboración de Adeprovi (Asociación de Defensa del Propietario de Vivienda).

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